Définition et définition juridique du camping

Qu’est-ce qu’un camping ? (Définition générale)

Un camping est un établissement de plein air destiné à accueillir des vacanciers dans un cadre naturel. Il peut proposer différents types d’hébergements : tentes, caravanes, camping-cars, mobil-homes, chalets, ou encore des hébergements insolites (yourtes, cabanes dans les arbres, bulles, etc.). En tant qu’activité touristique, le camping est souvent saisonnier, même si certains établissements sont ouverts à l’année.

Dans le cadre d’une expertise immobilière, il est essentiel de distinguer l’infrastructure (terrain, bâtiments, réseaux, installations) de l’activité commerciale (clientèle, chiffre d’affaires, contrats, classement). Cette distinction influe directement sur la valeur vénale estimée.

Définition juridique et textes de loi encadrant le camping

Sur le plan légal, un camping est défini par le Code du tourisme. Selon l’article D. 331-1, un camping est un terrain aménagé pour l’accueil touristique, avec ou sans hébergements légers, pouvant faire l’objet d’un classement de 1 à 5 étoiles. Ce classement, délivré par Atout France, repose sur des critères de confort, de services, de sécurité et de développement durable.

L’installation et l’exploitation d’un camping sont soumises à plusieurs réglementations :

• Code de l’urbanisme : autorisations d’aménagement (articles R.421-19 à R.421-23), obligations liées à la nature de la zone (constructible ou naturelle), contraintes locales du PLU.
• Code de l’environnement : restrictions liées à des sites protégés, classés, ou à proximité de zones sensibles.
• Règlement sanitaire départemental : normes d’hygiène, distances minimales, assainissement.

Une expertise immobilière de camping doit impérativement intégrer ces dimensions juridiques pour garantir une évaluation immobilière conforme à la réglementation.

Types et nombre de campings en France et par région

Typologie des campings en France

La France propose une diversité de campings qui impacte fortement leur estimation immobilière. Voici les principaux types :

1. Camping traditionnel : terrain nu avec emplacements pour tentes ou caravanes. Moins valorisé en l’absence de locatifs.
2. Camping avec locatifs : présence de mobil-homes, chalets ou tentes aménagées. Meilleure rentabilité.
3. Camping résidentiel : destiné à des séjours de longue durée, souvent avec mobil-homes appartenant aux clients.
4. Camping à la ferme : hébergement rustique et limité, souvent exploité par des agriculteurs (moins de 6 emplacements).
5. Glamping : segment haut de gamme, à fort potentiel de valorisation, avec hébergements atypiques et design.

L’expertise immobilière doit prendre en compte ces distinctions, car elles conditionnent le niveau de chiffre d’affaires, les charges d’exploitation, et donc la valeur vénale du camping.

Répartition géographique et nombre de campings en France

Avec environ 7 500 campings, la France est le 1er pays d’Europe et le 2e au monde après les États-Unis. La répartition géographique est un critère clé dans toute évaluation immobilière :

• Nouvelle-Aquitaine : plus de 1 000 campings — région très touristique (littoral, Dordogne, etc.).
• Occitanie : environ 950 campings — forte concentration sur le littoral méditerranéen.
• Auvergne-Rhône-Alpes : 800 campings — tourisme vert, lacustre et montagnard.
• PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur) : environ 600 — forte valeur locative.
• Bretagne et Pays de la Loire : près de 900 campings à elles deux — zones de villégiature estivales.
• Grand Est et Bourgogne-Franche-Comté : moins densément pourvus, mais croissance du glamping.

Le potentiel de valorisation d’un camping dépend donc fortement de sa localisation, de son accessibilité, de la saisonnalité touristique locale et de la concurrence. Tous ces éléments doivent être intégrés dans l’expertise immobilière.

Méthodes d’évaluation d’un camping : Approches adaptées à l’hôtellerie de plein air

L’évaluation immobilière d’un camping repose sur des méthodes spécifiques, combinant l’analyse d’un actif immobilier, d’une activité touristique saisonnière et d’un fonds de commerce. Le secteur de l’hôtellerie de plein air (HPA) possède ses propres critères de valorisation, et chaque méthode doit être adaptée au profil du camping et à sa localisation.

Critères de valorisation d’un camping

Avant d’appliquer une méthode, l’expertise immobilière s’appuie sur plusieurs critères déterminants :

• Capacité d’accueil : nombre d’emplacements nus, nombre et qualité des locatifs (mobil-homes, chalets).
• Classement touristique : de 1 à 5 étoiles selon les normes Atout France, impactant la clientèle et les prix.
• Durée d’ouverture : saisonnalité ou ouverture annuelle (campings en zones littorales vs urbaines).
• Chiffre d’affaires par emplacement : indicateur clé de performance dans le secteur.
• Taux de remplissage et panier moyen.
• Présence d’équipements : piscine, snack, aire de jeux, sanitaires, services annexes.
• Qualité foncière : superficie, potentiel d’extension, propriété ou location du foncier.
• Réglementation et conformité aux règles d’urbanisme, d’environnement et de sécurité.

Ces facteurs influencent directement le choix de la méthode d’évaluation immobilière, selon qu’il s’agisse d’un petit camping rural ou d’un complexe touristique côtier classé 4 ou 5 étoiles.

Méthodes de valorisation pouvant être utilisées pour évaluer des campings

La méthode comparative 

La méthode par comparaison directe consiste à examiner les transactions récentes de campings similaires en termes de localisation, de surface, de classement et d’équipements, ainsi que sur les performances économiques observées. Cette méthode vise à déterminer une valeur unitaire applicable à l’établissement expertisé. Elle est relativement simple à mettre en œuvre et particulièrement pertinente dans les zones touristiques où les transactions sont fréquentes, comme le Sud-Ouest, la Bretagne ou la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Cependant, cette approche peut souffrir d’un manque de transparence sur les données ou d’une rareté des ventes comparables, ce qui la rend moins adaptée aux campings atypiques ou isolés. Elle convient principalement aux campings standard de deux ou trois étoiles, situés dans des zones où l’offre est dense, ainsi qu’aux petits établissements ruraux.

La méthode par le revenu 

La méthode par capitalisation du revenu, ou méthode de rendement, est la plus couramment utilisée pour évaluer les campings en activité stable. Elle repose sur le calcul de l’excédent brut d’exploitation moyen sur plusieurs années, auquel on applique un taux de capitalisation qui reflète le risque et les conditions du marché. Cette méthode permet d’obtenir une valeur vénale globale englobant le terrain, les bâtiments et le fonds de commerce. Elle est très adaptée aux campings rentables, généralement classés de trois à cinq étoiles et générant un chiffre d’affaires supérieur à 300 000 euros par an. Cette méthode est particulièrement efficace dans les zones à fort taux de remplissage et forte attractivité touristique, telles que le littoral Atlantique, le Languedoc-Roussillon, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur ou la Corse. Toutefois, elle nécessite des données comptables fiables et retraitées, et n’est pas recommandée pour les campings récemment créés ou en mutation.

La DCF 

Enfin, la méthode des Discounted Cash Flows (DCF), ou flux de trésorerie actualisés, est une approche prospective qui projette les flux de trésorerie futurs sur une période de cinq à dix ans. Elle actualise ces flux à un taux qui reflète le coût du capital ou le rendement attendu, en ajoutant une valeur terminale pour représenter la valeur résiduelle de l’exploitation. Cette méthode est particulièrement adaptée aux campings en phase de développement, de transformation ou de restructuration, par exemple lors du passage en glamping ou de l’ajout de nouveaux locatifs. Elle convient aussi aux établissements situés dans des zones à fort potentiel touristique ou en reconversion. Néanmoins, cette méthode est complexe et exige des hypothèses solides sur la croissance, les investissements futurs et les marges, ce qui la rend moins appropriée aux petits campings sans plan financier formalisé. Elle est généralement utilisée par des investisseurs institutionnels ou des groupes hôteliers.

En bref

Chaque méthode d’évaluation immobilière répond à une logique différente. Le choix dépend du type de camping, de son modèle économique, de sa situation géographique et de la maturité de son exploitation. L’expertise immobilière réussie d’un camping repose souvent sur la combinaison de plusieurs approches, pour valider et sécuriser la valeur vénale estimée.

Dans tous les cas, faire appel à un expert immobilier spécialisé en hôtellerie de plein air garantit une estimation immobilière objective, fiable et juridiquement opposable, indispensable pour la vente, le financement ou la gestion patrimoniale.

Synthèse d’adaptabilité des méthodes

Textes de loi à connaître pour expertiser un camping

Voici les principaux textes juridiques à consulter lors d’une expertise immobilière de camping :

• Code du tourisme :

  • Article D.331-1 à D.331-3 : définition et classement des campings.
  • Article L.324-1 : obligations relatives à l’accueil touristique.

• Code de l’urbanisme :
  

  • Articles R.421-19 à R.421-23 : autorisation d’aménagement de terrains de camping.

• Code de l’environnement :

  • Article L.414-1 et suivants : protections environnementales des zones d’implantation.
  • Procédures d’étude d’impact environnemental.

• Règlement sanitaire départemental :

  • Conditions d’hygiène, assainissement, éloignement entre emplacements.

Ces textes doivent impérativement être intégrés dans l’analyse pour éviter une surévaluation ou une non-conformité dans le cadre de l’évaluation immobilière.

FAQ

Comment prendre en compte la saisonnalité dans l’estimation d’un camping ?

La saisonnalité est un facteur crucial dans l’expertise immobilière des campings, car la majorité des campings connaissent une activité très concentrée sur une partie de l’année. Lors d’une évaluation immobilière, il est indispensable d’analyser la durée d’ouverture et la répartition du chiffre d’affaires sur les mois d’exploitation. Les campings ouverts uniquement en saison estivale présentent un risque économique plus élevé que ceux ouverts toute l’année, ce qui peut impacter négativement la valorisation. Par conséquent, l’estimation immobilière doit intégrer des ajustements liés au taux d’occupation moyen hors saison et à la flexibilité des services proposés. Un camping bénéficiant d’une ouverture longue ou d’une clientèle diversifiée pourra justifier une valeur supérieure dans l’évaluation immobilière.

Quelle influence ont les contrats de location des mobil-homes sur la valeur du camping ?

Les contrats de location des mobil-homes représentent un élément déterminant dans l’expertise immobilière d’un camping. Ces contrats, souvent conclus avec des particuliers, peuvent engendrer des revenus locatifs réguliers ou au contraire limiter la liberté d’exploitation selon leur nature (bail commercial, location saisonnière, location longue durée). Lors de l’évaluation immobilière, il est essentiel de vérifier la durée, les conditions et la rentabilité de ces contrats, car ils influencent directement la valorisation du fonds de commerce. Des contrats bien structurés, avec des loyers garantis et un taux d’occupation élevé, peuvent significativement accroître la valeur du camping dans l’estimation immobilière.

Quels sont les impacts des investissements récents (rénovations, équipements) sur l’estimation immobilière d’un camping ?

Les investissements récents, qu’il s’agisse de rénovations ou d’amélioration des équipements, jouent un rôle primordial dans l’estimation immobilière d’un camping. Lors de l’expertise immobilière, la prise en compte de ces travaux permet de valoriser l’actif en tenant compte de la modernisation et du confort offerts aux clients, ce qui peut augmenter la fréquentation et le chiffre d’affaires potentiel. De plus, ces investissements réduisent souvent les coûts de maintenance futurs, ce qui est favorable à une meilleure rentabilité. Une évaluation immobilière qui intègre précisément ces améliorations reflète donc une valeur plus élevée et plus réaliste du camping sur le marché.

Quelles sont les spécificités de l’évaluation d’un camping situé en zone protégée ou Natura 2000 ?

L’évaluation immobilière d’un camping situé en zone protégée, telle que Natura 2000, présente des spécificités importantes dans le cadre de l’expertise immobilière. Ces zones sont soumises à des réglementations environnementales strictes qui peuvent limiter les possibilités d’extension, de construction ou même de rénovation. Lors de l’estimation immobilière, il est crucial de prendre en compte ces contraintes qui peuvent freiner le développement économique du camping et réduire sa valeur. En revanche, la situation en zone naturelle protégée peut également constituer un atout touristique, valorisable si le camping propose une offre respectueuse de l’environnement, ce qui doit être intégré dans l’évaluation immobilière.

Quelles sont les particularités d’évaluation d’un camping insolite (yourtes, tipis, cabanes dans les arbres) ?

L’expertise immobilière d’un camping insolite, proposant des hébergements atypiques comme des yourtes, tipis ou cabanes dans les arbres, diffère sensiblement de celle d’un camping traditionnel. Ces établissements attirent une clientèle spécifique, souvent prête à payer un tarif premium pour une expérience unique. Lors de l’évaluation immobilière, il faut donc valoriser cette singularité qui peut augmenter la rentabilité et la notoriété du camping. Toutefois, ces hébergements peuvent aussi impliquer des contraintes réglementaires et des coûts d’entretien particuliers. L’estimation immobilière doit ainsi équilibrer l’attractivité commerciale et les spécificités techniques et juridiques de ces structures pour refléter fidèlement leur valeur.

Étude de cas : Évaluation immobilière d’un camping à Arcachon dans le cadre d’une sortie d’associé

L’expertise immobilière d’un camping situé à Arcachon, une destination touristique très prisée du sud-ouest de la France, s’inscrit ici dans un contexte particulier : celui d’une sortie d’associé. Cette situation requiert une évaluation immobilière précise et objective afin de déterminer la valeur du camping dans le cadre d’une opération de cession ou de rachat des parts sociales.

Contexte spécifique du camping et enjeux de la sortie d’associé

Le camping, classé 4 étoiles, est implanté dans une zone à forte attractivité touristique, à proximité du Bassin d’Arcachon. Il compte 150 emplacements, dont une majorité d’hébergements locatifs, avec une activité saisonnière concentrée de mai à septembre. La sortie d’un associé impose une estimation juste de la valeur vénale, prenant en compte à la fois l’actif immobilier, le fonds de commerce et les perspectives économiques du site.

Ce camping bénéficie d’un emplacement privilégié entre océan et forêt, attirant une clientèle nationale et internationale sensible à la qualité de l’environnement et aux loisirs nautiques. Les particularités de la zone d’Arcachon imposent de prendre en compte plusieurs facteurs dans l’évaluation immobilière : la forte attractivité touristique, la réglementation stricte en matière d’urbanisme et d’environnement, ainsi que la saisonnalité marquée de l’activité.

Dans ce cadre, l’évaluation immobilière doit répondre à une double exigence : refléter la réalité du marché local et garantir une base transparente pour les négociations entre associés.

Méthodes d’expertise immobilière utilisées

Pour assurer la fiabilité de cette estimation immobilière, une approche combinée a été adoptée. La méthode par comparaison directe a d’abord permis d’étudier les ventes récentes de campings similaires dans la région Nouvelle-Aquitaine, notamment sur le littoral Atlantique. Ce travail de benchmarking a posé les bases d’une fourchette de valorisation cohérente avec les spécificités géographiques et économiques.

Par la suite, la méthode par capitalisation du revenu s’est appuyée sur les données financières des dernières années, ajustées pour neutraliser les éléments exceptionnels et saisonniers. Le calcul du taux de capitalisation a pris en compte les risques inhérents à la saisonnalité et la concurrence régionale, afin de valoriser de manière précise le fonds de commerce associé à l’activité.

Enfin, la méthode des discounted cash flows (DCF) a intégré les projections financières liées à un plan de développement envisagé par les associés restants, notamment la modernisation des hébergements et le développement d’une offre glamping. Cette méthode a offert une vision prospective essentielle pour valoriser les investissements futurs dans le cadre de la sortie d’associé.

Résultats et recommandations pour la sortie d’associé

L’expertise immobilière a abouti à une valorisation juste et équilibrée, prenant en compte les atouts majeurs du camping : son classement 4 étoiles, sa localisation privilégiée, et la qualité de ses équipements. La réglementation environnementale stricte et les contraintes d’urbanisme propres à la zone d’Arcachon, notamment la proximité des sites Natura 2000, ont également été intégrées dans l’évaluation immobilière, influençant la valorisation foncière.

Ce travail a permis de déterminer une valeur de référence objective pour faciliter la négociation et garantir une sortie d’associé équitable, en limitant les risques de litiges.

Conclusion

Dans un contexte de sortie d’associé, l’estimation immobilière d’un camping à Arcachon nécessite une expertise immobilière approfondie et multidimensionnelle. En combinant plusieurs méthodes d’évaluation et en intégrant les spécificités locales, cette démarche assure une valorisation transparente et adaptée aux enjeux financiers et stratégiques des associés.

Alicia GRAU

Directrice Générale Haussmann Evaluation

Expert immobilier

Expert agréé CEIF

Expert agréé SNPI

Expert accrédité TEGOVA

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)

Membre du collège des experts immobiliers (SNPI)

Master 2 en droit immobilier de l’Université Jean Moulin Lyon III

Spécialisation « estimation des immeubles » à l’ICH