L'ILC baisse pour la première fois depuis 2020
ILC en baisse : pourquoi c'est le moment de renégocier votre loyer commercial
Premier échange avec un expert agréé sous 48 h.
Pour la première fois depuis 2020, l'indice des loyers commerciaux recule sur un an : −0,45 % au 1er trimestre 2026, selon la publication de l'INSEE du 24 juin 2026. Derrière ce chiffre discret se cache un basculement dont bailleurs et locataires n'ont pas toujours mesuré la portée. Pour le preneur, l'indexation joue désormais en sa faveur : c'est le moment d'engager une renégociation amiable ou une révision triennale. Pour le bailleur, l'indexation ne soutient plus le rendement : la valeur locative de marché — et, le cas échéant, le déplafonnement — devient le véritable levier. Cet article fait le point sur ce que change la baisse de l'ILC, côté locataire comme côté bailleur, et sur le rôle de l'expertise de valeur locative dans ces négociations.
L'ILC recule pour la première fois depuis 2020 : que s'est-il passé ?
01 L'indice en baisseL'indice des loyers commerciaux s'établit à 135,26 au 1er trimestre 2026, en baisse de 0,45 % sur un an. Ce n'est pas un accident statistique : c'est le troisième trimestre consécutif de recul (−0,45 % au 3e trimestre 2025, −0,50 % au 4e trimestre 2025), une séquence inédite depuis 2020.
L'explication tient à la composition de l'indice. Depuis le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, l'ILC est constitué à 75 % de l'indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) et à 25 % de l'indice du coût de la construction. Avec la désinflation, l'indice suit mécaniquement le mouvement — d'autant que l'ICC recule lui-même de 2,89 % sur un an. Retrouvez l'historique complet dans notre tableau des indices ILC et ICC.
Une précision utile pour les révisions triennales : sur trois ans, l'ILC affiche encore +5,11 % (135,26 au T1 2026 contre 128,68 au T1 2023). La baisse est donc récente — et c'est précisément ce moment de bascule qui ouvre une fenêtre de négociation.
Locataires : trois leviers pour faire évoluer votre loyer
02 Côté locataireL'indexation joue désormais pour vous
Si votre bail comporte une clause d'échelle mobile indexée sur l'ILC, la baisse s'applique automatiquement à la prochaine échéance d'indexation : l'indexation joue dans les deux sens. Un exemple chiffré : pour un loyer annuel de 30 000 € indexé sur l'ILC, la révision calée sur le 1er trimestre 2026 donne 30 000 € × (135,26 / 135,87) = 29 865 €, soit 135 € de baisse. Le montant est modeste, mais le signal ne l'est pas : après des années de hausses, vérifiez que votre bailleur applique bien l'indice à la baisse — l'ajustement n'est pas toujours spontané.
La révision triennale (article L.145-38 du Code de commerce)
En l'absence de clause d'échelle mobile, l'article L.145-38 du Code de commerce permet à chaque partie — locataire comme bailleur — de demander la révision du loyer tous les trois ans, à compter de l'entrée en jouissance, du renouvellement ou de la dernière révision. La demande se forme par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire ; la variation est en principe encadrée par l'évolution de l'indice. Dans un contexte d'ILC en recul, ce mécanisme cesse d'être un simple outil de hausse au service du bailleur : le locataire a désormais intérêt à s'en saisir. Pour le détail des mécanismes, voir notre page fixation et révision du loyer commercial.
La renégociation amiable : la voie la plus rapide
La renégociation amiable ne dépend d'aucune échéance légale : elle peut être engagée à tout moment, et c'est souvent la voie la plus rapide et la moins coûteuse. Sa réussite repose sur un dossier objectif, pas sur un rapport de force. La méthode : comparer le loyer actuel à la valeur locative de marché du local, réunir des références de transactions comparables dans le secteur, analyser l'évolution des facteurs locaux de commercialité et chiffrer précisément l'écart. L'accord trouvé est ensuite formalisé par un avenant au bail.
C'est ici que le rapport d'expertise opposable change la nature de la discussion : établi par un expert indépendant selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, il fournit une base commune que le bailleur peut difficilement écarter — et qui, à défaut d'accord, restera recevable devant la commission de conciliation ou le juge.
Bailleurs : quand l'indexation ne rapporte plus, pensez à la valeur locative
03 Côté bailleurUn rendement qui ne progresse plus
Pour le bailleur, la même actualité se lit en miroir : l'indexation sur l'ILC, qui assurait mécaniquement la progression du revenu locatif, ne rapporte plus — elle retire même quelques euros. Dans le même temps, la valeur locative réelle de certains emplacements a fortement progressé, portée par les transformations urbaines. Lorsque le loyer indexé décroche durablement de la valeur de marché, le droit des baux commerciaux offre un levier : le déplafonnement.
Le déplafonnement à la valeur locative de marché
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné à la variation de l'indice. Mais l'article L.145-34 du Code de commerce écarte ce plafond dans des cas précis : modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative visés à l'article L.145-33 (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité), bail initial conclu pour plus de 9 ans, ou bail prolongé tacitement au-delà de 12 ans. Certains biens échappent par nature au plafonnement : locaux monovalents (hôtels, cinémas, cliniques), locaux à usage exclusif de bureaux, terrains nus. Le loyer déplafonné est alors fixé à la valeur locative de marché — notre page dédiée au déplafonnement du loyer commercial détaille chacun de ces cas.
Un garde-fou demeure : depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la hausse résultant d'un déplafonnement est lissée — elle ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l'année précédente, par année. L'enjeu n'en reste pas moins décisif sur la durée d'un bail de neuf ans.
Anticiper le renouvellement
Le déplafonnement ne s'improvise pas au moment du congé. Le dossier se construit 12 à 18 mois avant l'échéance : documenter l'évolution du quartier (nouvelles infrastructures de transport, piétonnisation, arrivée d'enseignes), réunir les preuves de la modification notable, faire établir la valeur locative par un expert. C'est la qualité de ce dossier — pas l'intuition du bailleur — qui emporte la conviction du locataire, de la commission ou du juge.
Amiable ou judiciaire : quelle voie choisir ?
04 Négocier plutôt que rompreDans les deux sens — baisse demandée par le preneur, déplafonnement recherché par le bailleur — la gradation est la même. D'abord la négociation directe, sur la base d'un rapport d'expertise : c'est la voie la plus rapide, la moins coûteuse, et celle qui préserve la relation commerciale entre les parties. En cas de blocage, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux offre un cadre gratuit et souvent efficace. En dernier recours, le juge des loyers commerciaux tranche — une procédure plus longue, où le rapport d'expertise déjà établi conserve toute sa valeur probante.
L'expérience montre qu'un dossier solidement chiffré aboutit le plus souvent avant le contentieux : la partie adverse négocie d'autant plus volontiers qu'elle mesure ce qu'une procédure lui coûterait. C'est tout l'intérêt d'investir dans l'expertise en amont plutôt que dans la procédure en aval.
Le rôle de l'expertise de valeur locative
Qu'il s'agisse de renégocier à l'amiable, de réviser ou de déplafonner, tout converge vers une même question : que vaut réellement ce local à la location ? Notre méthode d'expertise suit un déroulé éprouvé : analyse des clauses du bail (indexation, destination, obligations des parties), visite du bien (surface, état, configuration, accessibilité), étude du marché locatif local (transactions et loyers de renouvellement comparables), application des indices en vigueur, puis rédaction d'un rapport d'expertise motivé.
Ce rapport est opposable : conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, signé par un expert agréé SEEIF, reconnu TEGoVA (REV) et membre du collège des experts du SNPI, il engage la responsabilité de son signataire. Notre indépendance vis-à-vis de tout groupe immobilier, financier ou bancaire garantit une valeur neutre — au service de la négociation, quel que soit le côté de la table où vous vous trouvez.
Références légales. Art. L.145-38 (révision triennale) · Art. L.145-33 (valeur locative) · Art. L.145-34 (plafonnement / déplafonnement) · Art. R.145-6 (facteurs locaux de commercialité).
Un loyer à renégocier ? Faites établir la valeur locative
La baisse de l'ILC ouvre une fenêtre de négociation qui ne restera pas ouverte indéfiniment — la prochaine publication de l'INSEE, fin septembre 2026, peut rebattre les cartes. Locataire souhaitant réajuster un loyer devenu excessif, bailleur envisageant un déplafonnement au renouvellement : dans les deux cas, la première étape est la même — connaître la valeur locative de marché de votre local.
Les experts d'Haussmann Évaluation interviennent dans toute la France, sur toutes les typologies d'actifs commerciaux et tertiaires. Premier échange avec un expert agréé sous 48 h, devis gratuit sous 24 h.
Questions fréquentes
Un loyer commercial peut-il baisser ?
Oui, par trois voies : l'indexation elle-même lorsque l'indice recule (clause d'échelle mobile), la révision triennale de l'article L.145-38, et la renégociation amiable formalisée par avenant. Encore faut-il démontrer que le loyer excède la valeur locative de marché — c'est l'objet de l'expertise.
La baisse de l'ILC s'applique-t-elle automatiquement à mon loyer ?
Uniquement si votre bail comporte une clause d'échelle mobile indexée sur l'ILC : la révision s'opère alors à chaque échéance prévue, à la hausse comme à la baisse. Sans clause d'indexation, rien n'est automatique — il faut demander la révision triennale ou négocier.
Puis-je demander la révision triennale si l'indice baisse ?
Oui. L'article L.145-38 ouvre la révision triennale au locataire comme au bailleur, tous les trois ans. Dans un contexte d'indice en recul, c'est le locataire qui y trouve intérêt : la demande se forme par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.
Le bailleur peut-il déplafonner le loyer malgré la baisse de l'ILC ?
Oui : le déplafonnement ne dépend pas de l'indice mais de la valeur locative. Si les conditions de l'article L.145-34 sont réunies (modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail de plus de 9 ans, tacite prolongation au-delà de 12 ans, ou local hors plafonnement par nature), le loyer de renouvellement peut être fixé à la valeur locative de marché, avec une hausse lissée à +10 % par an.
Combien coûte une expertise de valeur locative ?
Le coût dépend de la nature du local, de sa localisation et de l'enjeu du dossier (renégociation amiable, mémoire devant la commission, procédure judiciaire). Haussmann Évaluation établit un devis gratuit sous 24 h, sans engagement.
Un loyer à renégocier ? Faites établir la valeur locative
Les experts d'Haussmann Évaluation interviennent dans toute la France, sur toutes les typologies d'actifs commerciaux et tertiaires. Premier échange avec un expert agréé sous 48 h, devis gratuit sous 24 h.
Contactez un expert agréé →